onsdag 11. februar 2015

Leilighetskjøpet #1: Visning og kjøp

Man oppdager en del ting når man kjøper og pusser opp sin første leilighet, og ettersom jeg nå ikke har blogget på år og dag, tenkte jeg at jeg kunne ta et skippertak og få ut noen innlegg.

Før jeg begynte å gå på visninger, leste jeg om hoderystende eksperter som ikke kunne forstå at nordmenn, som gjerne bruker lang tid på å kjøpe seg ny TV eller vaskemaskin, bestemmer seg for om de vil ha en leilighet eller et hus på noen minutter. Vi gjorde ikke grundige undersøkelser, og var helt håpløse. Ettersom jeg aldri har hatt sansen for å være håpløs, svor jeg å være bedre enn Alle Andre, og utarbeidet en omfattende punktliste over ting som skulle sjekkes. Listen omfattet bl.a. detaljer rundt antallet kurser i sikringsskapet, plassering av stikk- og antenneuttak, ev. slark i dørhåndtak og problemer med å åpne og lukke vinduer samt detaljer rundt ev. dimmere og trafoer til spotter. Allerede på første visning innså jeg at ekspertene tok feil.

Det er ikke (nødvendigvis) det at nordmenn ikke gidder å legge tid og nøye overveielse i  boligkjøpene sine, det er at de ikke har mulighet til det. Når du drar på visning, er det gjerne søndag, og budrunden starter neste dag. Du har med andre ord svært begrensede muligheter til å få svar på spørsmål som dukker opp under visningen, med mindre megleren har stålkontroll. Min erfaring er at meglere ikke har særlig kontroll i det hele tatt. Med ett hederlig (og hyggelig) unntak, var alle meglerne jeg var borti relativt slimete, skremmende kunnskapsløse og irriterende defensive. Du skal ikke spørre om ting de ikke vet eller påpeke at det er regelrette mangler, og du skal ta det for god fisk når megleren står på en innglasset balkong og må heve stemmen for å overdøve bråket fra motorveien nedenfor, og likevel påpeker at det ikke er noe støyproblem.

Så da er det jo godt at man har takstrapporten?
Dessverre er en takstrapport lite verdt (med mindre det er noe alvorlig galt med boligen). Den forteller deg at takstmann ikke har fagkunnskap om hverken vann eller elektrisitet. Han er murer, og kan påpeke at kledningen på blokken ser fin ut. Møbler har ikke vært flyttet, og om du er heldig, har det blitt gjort en fuktmåling på badet. Men du må gjerne ta med deg en fagperson på visning!

Det er jo vel og bra det, men om man skal ha med seg rørlegger og elektriker på alle visninger, blir det fort veldig dyrt. For ikke å snakke om at det blir veldig fullt.
Det er nemlig populært å kjøpe leilighet i Oslo, så man er mange om beinet. Så mange i mange tilfeller at det knapt nok er plass til de som ønsker å kjøpe, og da er det litt håpløst om antallet skal tredobles på grunn av all ekspertisen som er kalt inn.

Så er det kanskje lett å si som så at nei, om du ikke har oversikt over borettslagets planer for de neste 5 år eller mistenker at selger har lekt elektriker hjemme hos seg selv, bør du avstå fra å by. Men hvordan skulle man da fått kjøpt seg bolig? Det er greit nok å gå flere runder, finne informasjon og spørre og grave når man ser på et lite ettertraktet objekt,

Men hva er det egentlig man skal se etter? Det sentrale står naturligvis i prospektet, men små detaljer kan ha ganske mye å si når du først sitter med kjøpet i boks. Her er noen eksempler:

  1. Søppelbrønner: Om du skal kjøpe leilighet, må du forholde deg til søppelbrønner. Ikke noe å tenke på? Å joda, det er de! Om du må ta en stor omvei hver gang du skal kaste en pose med restavfall, eller om søppelbrønnene er underdimensjonerte eller overfylte, kan du forberede deg på årrekker med mild irritasjon fordi du må lagre søppel i flere dager i påvente av at søppelbilen kommer.
  2. Kollektivtilbud: Annonsen og prospektet forteller deg om avstand til buss og bane, og om det finnes parkeringsplass å få, men det de sier mindre om, er kollektivdekningen og den faktiske tilgangen på parkeringsplasser. Det hjelper lite at du har 2 min å gå til nærmeste bussholdeplass om den eneste bussen som går derfra er en matebuss som kun går i rushtiden, eller om du må bytte transportmiddel tre ganger for å komme på jobb.
  3. Sol- og lysforhold: De fleste vil ha mye sol på balkongen sin (undertegnede er et unntak), men når har man sol, og hvor mye sol får man egentlig? Her kan balkongens utforming ha mye å si, og husk at innglassede balkonger fungerer som drivhus! Det hjelper lite å ha nydelig sol dersom du, uansett hvor mye du åpner vinduene, ikke kan gå på gulvet fordi det er for varmt. Husk også at naturlig lys kan være både en velsignelse og en forbannelse for boligen. Med en relativt åpen romdeling og store vindusflater får du masse naturlig lys som reduserer behovet for elektrisk lys, og dermed reduseres strømregningen, men det krever også god solskjerming dersom du ikke vil at møbler og bilder skal falme.
  4. Balkongutforming: balkonger kommer i mange fasonger og størrelser, og selv om de fleste gjerne vil ha en så stor balkong som mulig, er det greit å tenke på utformingen. Primært tenker jeg da på sikten og nærheten til naboene. Om balkongene ligger parvis eller i kjede, ender man gjerne opp med å få naboene svært tett innpå seg, og om man da har svært høyrøstede naboer, eller naboer som synes det er helt greit å spille høy musikk på egen balkong, kan man fort ende opp med å ikke ha spesielt mye glede av sin egen. Fordelen med denne utformingen er at man gjerne har en skillevegg som både gir ly for vinden og hindrer innsyn, fordeler man ikke har med "singelbalkong". Tenk over hva du vil ha!
  5. Strøm: Det er morsomt med elektrisitet, men det som ikke er spesielt morsomt, er underdimensjonerte kurser. Det er ikke alltid så enkelt å få sett sikringsskapet når man er på visning, så kontakt megler i forkant og be om en redegjøring av antallet kurser og hvor mange ampere de er på. Se etter stikkontakter når du er på visning - det er greit nok at man kan få lagt opp en ekstra kurs eller montert nye stikk, men det er dyrt, så det er greit å vite hva man må ha gjort før man begir seg ut i budrunden. Et annet aspekt ved det elektriske anlegget er spotter. Mange boliger har spotter i flere rom, og det er ikke uvanlig at både selger og megler er uvitende om hva slags lyskilder det er snakk om. Det kan virke som en bagatell, men tenk på dette: 12V halogenspoter krever en trafo, og mange spotter betyr sannsynligvis mange trafoer og mange dimmere. I første omgang betyr det stort strømforbruk, men etterhvert må du regne med å bytte ut alle pærene med LED. Det kan både bety utskiftning av hele opplegget og utskiftning av pærer, trafo og dimmer. Og gjett hva? Det blir ikke billig.
  6. Trappevask: Trapper har en tendens til å bli skitne, og derfor må de vaskes med jevne mellomrom. Men hvem er det egentlig som står for det? Gjøres jobben av et renholdsfirma, eller må du belage deg på å ligge langflat i oppgangen et par ganger i året? Og ser det relativt rent og pent ut når du er på visning?
  7. Styre: Om du skal kjøpe deg inn i et borettslag, må du forholde deg til et styre, og det må du også i et sameie, om enn på en litt annen måte. Styret velges av generalforsamlingen, og borettslagets nettsider og vedtekter sier gjerne en del om hvordan styret fungerer og hvordan borettslaget driftes. Du bør derfor sette deg inn i vedtekter og referater, slik at du kan danne deg et inntrykk av dette. Noen steder vil du møte en laissez-faire-holdning som fungerer utmerket om alle naboene er siviliserte og hensynsfulle, mens andre steder kan minne om en miniatyrutgave av Øst-Tyskland. Sistnevnte kan være helt greit, og definitivt forutsigbart, men kontroller at dine vaner, ønsker og behov ikke bryter med borettslagets regler. 
Har du andre tips? Del gjerne! :)